住宅ローン控除優先 VS 繰り上げ返済優先
ローンを組んで住宅を購入した方の永遠のテーマである「住宅ローン控除、繰り上げ返済 どっちを優先した方がお得か」という問題。
一般的には「住宅ローン控除」を優先した方がお得と言われてますが、私は「繰り上げ返済」を優先してます。
なぜ、私が繰り上げ返済を優先しているのは心情によるものが大きいです。
実際の数字で説明していきましょう。
シミュレーション
以下の３パターンで比較してみましょう。
①繰り上げ返済無し
②繰り上げ（繰り上げ返済優先）
③繰り上げ（住宅ローン控除優先）
2800万円を金利1%で借りた場合の支払い金額と住宅ローン控除になります。
| ①繰り上げ返済無し | ②繰り上げ（繰り上げ返済優先） | ③繰り上げ（住宅ローン控除優先） | |
| 繰り上げ返済 | まったくしない | 半年に25万円を繰り上げ返済 | 住宅ローン控除がもらえる最初の10年は繰り上げ返済をしない。10年後一括で500万円返済。その後は半年に25万円繰り上げ返済。 |
| 元金 | 28,000,000 | 28,000,000 | 28,000,000 |
| 利率 | 1% | 1% | 1% |
| 利息 | 5,196,582 | 3,160,649 | 3,467,151 |
| 支払合計 | 33,196,582 | 31,160,649 | 31,467,151 |
| 月額支払い | 79,040 | 79,040 | 79,040 |
| 支払期間 | 35年0ヶ月 | 22年4ヶ月 | 22年5ヶ月 |
| 住宅ローン控除 | 2,425,166 | 2,143,112 | 2,425,166 |
繰り上げ返済をしないと「利息だけで520万」も余計に支払うことになります。
繰り上げ返済を行うと利息、支払い期間が小さくなっていることが分かります。
その点では、繰り上げ返済は積極的にすべきだと思います。
注目すべきは支払い合計と住宅ローン控除となります。
②繰り上げ（繰り上げ返済優先）と③繰り上げ（住宅ローン控除優先）を比較していきたいと思います。
支払合計が少ないのは？
繰り上げ返済優先の方が「30万円」少ない
住宅ローン控除が多いのは？
住宅ローン控除優先の方が「28万円」多い
金利が１％の場合「繰り上げ返済優先」の方がお得
お得といっても「2万円」程度です。
正直、3000万近い支払いの中で、この2万円の差で支払い方法を選択するのはあまり意味のあることとは言えません。
ですので最初に述べたように私は「心情」の部分で判断しました。
住宅ローンといってもただの借金ですので「早く返しておきたい」という気持ち。
注意したいのは、金利が１％より明らかに高い場合は、先ほどの2万円のお得が膨らむため、「繰り越し返済を優先」すべきだと言えます。
逆に金利が１％を切る場合は「住宅ローン控除」が数万ほどお得になってきます。
皆さんも自身の金利に照らし合わせて、適切な支払い方法を選択してください。
そこまで大きな差は出ないと思いますが、知っておいて損はないと思います。
以上、ワーカホリックダイアリーでした。